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京橋公証役場(公証人役場)【東京駅すぐ】

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事業用定期借地権等の不動産賃貸借に関する公正証書

作成の流れ必要書類手数料Q&A
土地・建物の賃貸借には、
  1. 事業用定期借地権のように必ず公正証書の作成が必要なもの
  2. 一般定期借地権や定期借家権のように公正証書等の書面で契約を締結する必要のあるもの
  3. 上記以外の書面だけでなく、口頭でも契約の締結が可能なもの
があります。
 1.はもちろん、2.3.についても、公正証書にしておけば、公証人がその内容をチェックいたしますので将来の紛争を未然に防ぐことができ、さらに、公正証書に強制執行の認諾文言を入れておけば、賃料や敷金等の不払があった場合にも裁判を経ずに強制執行が可能となります。

土地・建物の賃貸借契約公正証書の作成の流れ

  1.  賃貸人・賃借人間の契約書がすでにある場合には、公証役場にメール又はファックスでこれをお送りください。必要があれば、当公証役場においで頂きご説明をうかがいます。
     賃貸人・賃借人間の契約書がない場合には、賃貸人・賃借人で合意内容を確認の上、合意内容の分かるメモ等をご持参ください。
  2.  印鑑証明書等の必要書類も 事前にメール又はファックスで公証役場にお送りいただき、現物は署名の日にご持参ください。
    土地・建物の不動産の登記事項証明書又は登記簿謄本(インターネットで取得できる民事法務協会の登記情報提供サービスによる全部事項情報でも可。 )も事前にメール又はファックスでお送りください。       
  3.  公証人が公正証書案を作成し、公証役場からこれをメール又はファックスで送付し、ご確認いただきます。
  4.  公証人と賃貸人・賃借人との日程調整をし、決定した日時に賃貸人(本人又は代理人)・賃借人(本人又は代理人)が公証役場に来ていただき、公正証書に署名・捺印していただき公正証書が完成します。

事前にご準備いただく必要書類

  1. 契約当事者本人(法人の場合は代表者)が公証役場で署名・捺印できる場合
    1. 本人が個人の場合
      1. 印鑑登録証明書及び実印、もしくは、
      2. 運転免許証、パスポート等の顔写真入りの公的機関発行の身分証明書のいずれか1つ及び認印
    2. 本人が法人の場合
      1. 法人登記簿謄本又は登記事項証明書(いわゆる資格証明書。具体的には、「現在事項全部証明書」「履歴事項全部証明書」「代表者事項証明書」のいずれか1つ)
      2. 法人代表者の印鑑証明書
      3. 法人代表者の代表者印
  2. 契約当事者本人(法人の場合は代表者)が公証役場で署名・捺印できず、代理人が代わって署名・捺印する場合
    1. 契約当事者各本人の身分証明書等
      1. 本人が個人の場合は、印鑑登録証明書
      2. 本人が法人の場合
        1. 法人登記簿謄本又は登記事項証明書(いわゆる資格証明書。具体的には、「現在事項全部証明書」「履歴事項全部証明書」「代表者事項証明書」のいずれか1つ)
        2. 法人代表者の印鑑証明書
    2. 本人から代理人への委任状(個人の実印又は法人代表者の上記b.A.と同一の代表者印を押捺したもの)

       委任状に決まった書式はありませんが、委任する内容が明確に記載されていることが必要ですので、以下のサンプルをご参考に委任状を作成してください。

      1. 強制執行認諾文言つきの公正証書作成の委任状サンプル
          WORD版    PDF版    別紙添付が必要(添付方法は下記に記載)
      2. 強制執行認諾文言を付さない公正証書作成の委任状サンプル
          WORD版    PDF版    別紙添付が必要(添付方法は下記に記載)

       上記委任状サンプルを参考に作成した委任状を1ページ目にして、2ページ目以降に具体的な契約条項を記載した書面(契約書の写し又は公証役場から送付された公正証書案文)を合わせて綴じ、これらを一体化させ、文書の改ざんや差し替えを防ぐために、委任者全員が、1ページ目の委任状を含め各ページの間に実印で契印(割印)をする必要があります。各ページの間に契印(割印)をする仕方がよく分からない方は、各ページに契印(割印)するサンプル例のページをご覧ください。

       また、枚数が多い場合には、各ページの間の契印(割印)を簡略化して、袋綴じをして綴じ目に契印(割印)をする方法もあります。袋綴じの方法がよく分からない方は、袋綴じの方法のページをご覧ください。

    3. 代理人の身分証明
      1. 運転免許証、パスポート等の顔写真入りの公的機関発行の身分証明書のいずれか1つ及び認印もしくは、
      2. 印鑑登録証明書及び実印

 上記の個人の印鑑登録証明書、法人の印鑑証明書、法人登記簿謄本、登記事項証明書等は公正証書作成の日から3か月以内に発行されたものであることが必要です。

土地・建物の賃貸借契約公正証書の手数料

  1. 土地・建物賃貸借契約公正証書の手数料の計算方法
    1. 基本手数料
       基本手数料は、手数料令により、賃料の総額(ただし、10年を超える場合には10年分までとする。)の2倍の価格を目的価額として算定します。
      目的価額 基本手数料 目的価額 基本手数料
      100万円まで 5,000円 4億5000万円まで 128,000円
      200万円まで 7,000円 5億円まで 139,000円
      500万円まで 11,000円 5億5000万円まで 150,000円
      1000万円まで 17,000円 6億円まで 161,000円
      3000万円まで 23,000円 6億5000万円まで 172,000円
      5000万円まで 29,000円 7億円まで 183,000円
      1億円まで 43,000円 7億5000万円まで 194,000円
      1億5000万円まで 56,000円 8億円まで 205,000円
      2億円まで 69,000円 8億5000万円 216,000円
      2億5000万円まで 82,000円 9億円まで 227,000円
      3億円まで 95,000円 9億5000万円まで 238,000円
      3億5000万円まで 106,000円 10億円まで 249,000円
      4億円まで 117,000円 10億5000万円まで 257,000円
      目的価額が10億円を超えるときは、超過額5,000万円ごとに、基本手数料が8,000円ずつ加算されます。
               
    2. 正本・謄本の費用は枚数(1枚につき250円)によって決まり、1通の枚数 × 250円 × 2通が正本・謄本の費用となります。
    3. 公証役場で保存する証書原本については、A4横書きの場合4枚までは無料ですが、これを超えるときは、超過枚数 × 250円が加算されます。
    4. 印紙代は、土地賃貸借については200円、建物賃貸借は要りません。

  2. 土地・建物賃貸借契約公正証書の基本手数料の計算例
    1. 月額賃料が100万円で、賃貸借期間が30年の場合
      100万円 ×120か月 × 2 = 2億4000万円(目的価額)
      目的価額が2億4000万円なので、基本手数料は82,000円となります。
    2. 月額賃料が500万円で、賃貸借期間が30年の場合
      500万円 ×120か月 × 2 = 12億円(目的価額)
      目的価額が12億円なので、基本手数料は281,000円となります。
    3. 月額賃料が1000万円で、賃貸借期間が30年の場合
      1000万円 ×120か月 × 2 = 24億円(目的価額)
      目的価額が24億円なので、基本手数料は473,000円となります。
   

土地・建物の賃貸借についてのよくある質問(Q&A)

質問事項(以下の項目をクリックしてください)

Q1.事業用定期借地権とは、どのようなものですか?
Q2.一般定期借地権とは、どのようなものですか?
Q3.定期借家権とは、どのようなものですか?
Q4.賃貸借契約の公正証書をつくりたいのですが、相手方の同意があれば、1人で公正証書の作成ができますか?

Q1.事業用定期借地権とは、どのようなものですか?

A.事業用定期借地権は、もっぱら事業用の建物を所有する目的のものに限られ、存続期間が10年以上50年未満の期間の定めがあるもので、公正証書によるものでなければなりません。具体的には、コンビニエンスストア、ショッピングセンター、薬局、倉庫などの建物が含まれます。
 この事業用定期借地権のうち、存続期間が10年以上30年未満(借地借家法第23条第2項)の場合、法律上当然に、@契約の更新がなく、A建物の再築による存続期間の延長がなく、B建物の買取請求ができません。
 これに対し、存続期間が30年以上50年未満(同法第23条第1項)の事業用定期借地権の場合、特約によって、@契約の更新がなく、A建物の再築による存続期間の延長がなく、B建物の買取請求ができないものとすることができます。

Q2.一般定期借地権とは、どのようなものですか?

A.50年以上の存続期間を定めた借地権(借地借家法第22条)で、特約によって、@契約の更新がなく、A建物の再築による存続期間の延長がなく、B建物の買取請求ができないと公正証書等の書面で契約を定めたものです。

Q3.定期借家権とは、どのようなものですか?

A. 建物の賃貸借にあって、取壊し予定の建物(借地借家法第39条)や一時使用目的の建物(同法第40条)でなくとも、当事者の合意した期間で必ず契約が終了し、更新できないと公正証書等の書面により定めることができます(同法第38条第1項)。これを定期借家契約といいます。
 公正証書等の書面が作成されませんと、普通借家契約として、賃貸人の更新拒絶や解約申入れに正当な事由がない限り契約を終了できないことになります(同法第28条)。
 また、建物の賃貸人は、あらかじめ、賃借人に対し、「当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了する」ことにつき、その旨を記載した書面を交付して説明することが必要です(同法第38条第2項)。この説明がないときは、更新排除の特約は無効となります(同法第38条第3項)。

Q4.賃貸借契約の公正証書をつくりたいのですが、相手方の同意があれば、1人で公正証書の作成ができますか?

A.賃貸人と賃借人とでは利害が対立するので、一方が他方の代理人となったり、1人で双方の代理人となることはできません。賃貸人・賃借人とも、必ず、本人もしくは代理人が公証役場にきていただき署名捺印していただく必要があります。

 

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